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關(guān)于特發(fā)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的幾點(diǎn)思考

發(fā)布日期:2014/12/10 9:50:41   |   瀏覽次數(shù):12081   來(lái)源:特發(fā)物業(yè)公司總經(jīng)理 高天亮

特發(fā)物業(yè)管理公司自1993年成立以來(lái),從小到大,發(fā)展勢(shì)頭較好,特別是在“十二五”期間,規(guī)模擴(kuò)張較迅速,管理項(xiàng)目增加到44個(gè),管理面積達(dá)到280萬(wàn)平方米。2014年,營(yíng)業(yè)收入將突破2億元大關(guān),達(dá)2.33億元。今年6月目前,特發(fā)物業(yè)成功入圍“2014中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”并榮獲“2014中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)性TOP10”,分別名列第76位和第9位,實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。

同時(shí),公司也面臨著很多亟待解決的問(wèn)題:一方面,特發(fā)集團(tuán)持續(xù)開(kāi)發(fā)新地產(chǎn)的速度和規(guī)模有限,只能滿足特發(fā)物業(yè)生存需要,不能滿足其發(fā)展要求;另一方面,目前特發(fā)物業(yè)占華為公司物管項(xiàng)目比重較大,華為公司已經(jīng)開(kāi)始有控制特發(fā)物業(yè)在華為公司擴(kuò)張的苗頭,因此要再次中標(biāo)華為較大的項(xiàng)目變得非常艱難。再加上外部環(huán)境如人工和物料成本增長(zhǎng)較快,造成運(yùn)營(yíng)成本上升壓力較大,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致利潤(rùn)被攤薄等問(wèn)題,近幾年公司規(guī)模和利潤(rùn)雖增長(zhǎng)較快,但是人均利潤(rùn)卻不增反降,其中盈利模式、大客戶構(gòu)成相對(duì)單一等,是制約特發(fā)物業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此,特發(fā)物業(yè)目前已經(jīng)走到前進(jìn)的十字路口,轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。

思考一:向高端物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了30余年,從1981年深圳第一家物業(yè)公司成立至今,物業(yè)管理已從朝陽(yáng)階段跨入了轉(zhuǎn)型時(shí)期,從低層次的“圈地運(yùn)動(dòng)”逐步走向了“品牌高端物業(yè)管理大圈地時(shí)代”,品牌高端物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有及瓜分市場(chǎng),已成為市場(chǎng)發(fā)展的明顯趨向。特發(fā)物業(yè)的企業(yè)愿景是成為“高端物業(yè)管理品牌供應(yīng)商”,那什么是高端物業(yè)?我認(rèn)為:一是項(xiàng)目高端,即物業(yè)項(xiàng)目的利潤(rùn)豐厚(與同行業(yè)相比),如華為項(xiàng)目利潤(rùn)率為8%左右;二是客戶高端,即項(xiàng)目的利潤(rùn)并不多,如2014年拓展的武漢中信建筑設(shè)計(jì)研究總院物業(yè)管理項(xiàng)目,但該客戶隸屬中國(guó)中信集團(tuán),品牌影響力大,客戶優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。這兩種類型的物業(yè)項(xiàng)目是特發(fā)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。

思考二:業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

當(dāng)前,特發(fā)物業(yè)的在管項(xiàng)目大致分為資源型項(xiàng)目(特發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā))和市場(chǎng)化項(xiàng)目(以華為物業(yè)項(xiàng)目為主)兩種。所管理的業(yè)態(tài)主要是高新科技園區(qū)及少量的寫字樓、住宅小區(qū),物業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一。今年3月份,集團(tuán)張俊林董事長(zhǎng)在特發(fā)物業(yè)調(diào)整物業(yè)班子時(shí)指出,特發(fā)物業(yè)應(yīng)“調(diào)整物業(yè)結(jié)構(gòu),改善盈利模式。形成園區(qū)管理、寫字樓商業(yè)樓宇管理、住宅物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)模式,向高端物業(yè)管理轉(zhuǎn)型”。因此,特發(fā)物業(yè)需要在高端商業(yè)物業(yè)、高端旅游休閑物業(yè)、寫字樓物業(yè)、機(jī)構(gòu)物業(yè)等方面加快市場(chǎng)開(kāi)拓的步伐,努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。今年,公司已成功中標(biāo)阿里巴巴小微金服(高端寫字樓物業(yè))、深圳景田銀座項(xiàng)目(純商業(yè)物業(yè)),目前正在積極拓展武漢東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)政務(wù)中心管理項(xiàng)目(機(jī)構(gòu)物業(yè))。

思考三:客戶結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

特發(fā)物業(yè)作為華為最忠誠(chéng)的物業(yè)管家,伴隨并見(jiàn)證著華為飛速崛起成為世界一流的杰出企業(yè)。十多年前,特發(fā)物業(yè)從華為剛剛起步時(shí)就開(kāi)始承接華為的物管項(xiàng)目,到今天,已逐漸成為華為物管整體解決方案的核心供應(yīng)商之一,在華為擁有最大的市場(chǎng)份額,達(dá)到35%。

華為一家獨(dú)大,也為特發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。首先,華為項(xiàng)目的回款周期普遍較長(zhǎng),新接項(xiàng)目從接管到運(yùn)作,通常3個(gè)月后才能正常結(jié)算物業(yè)管理費(fèi),特發(fā)物業(yè)需要墊付大量資金,高峰期達(dá)3000多萬(wàn)元,給公司的現(xiàn)金流帶來(lái)較大的壓力;其次,華為公司對(duì)供應(yīng)商的總體份額上限有一定的限制(不成文),特發(fā)物業(yè)公司中標(biāo)華為新建物管項(xiàng)目的機(jī)會(huì)將大大降低;再次,“將雞蛋放在一個(gè)籃子里”勢(shì)必會(huì)給特發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。為此,特發(fā)物業(yè)近年來(lái)積極調(diào)整客戶結(jié)構(gòu),拓展新的優(yōu)質(zhì)客戶。今年,特發(fā)物業(yè)大力拓展非華為項(xiàng)目,新增阿里巴巴、寧夏寶塔、中信集團(tuán)等高端客戶。經(jīng)過(guò)努力,客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整工作已初顯成效,華為項(xiàng)目占公司營(yíng)業(yè)收入的比重由2013年的61.61%下降到目前的55.61%,較好地分散了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),加快了轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。

思考四:服務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)型升級(jí)

特發(fā)物業(yè)目前基本還停留在為客戶提供保修、保安、保潔、保綠等傳統(tǒng) “四!狈⻊(wù)階段,一體化服務(wù)項(xiàng)目不多(只有華為成都基地和廊坊基地是一體化管理),物業(yè)服務(wù)收入仍然是企業(yè)的主要收入來(lái)源。高附加值的設(shè)施設(shè)備管理沒(méi)有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力,多種經(jīng)營(yíng)方面也基本是空白。而行業(yè)內(nèi)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)逐年增長(zhǎng),在企業(yè)全部營(yíng)收和總利潤(rùn)中所占的比例連續(xù)穩(wěn)步提升,其中利潤(rùn)占比連續(xù)五年超過(guò) 50%,多種經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的主力軍。圖:2010-2014 年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)變化情況

因此,特發(fā)物業(yè)公司應(yīng)在保持傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的前提下,開(kāi)發(fā)利用我們的客戶及派生客戶資源,充分挖掘客戶有效需求,借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等高新技術(shù),開(kāi)展房屋中介及資產(chǎn)管理等多種經(jīng)營(yíng),突破利潤(rùn)瓶頸。特發(fā)物業(yè)已在泊林花園試點(diǎn)APP平臺(tái),嘗試開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),借助服務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)型升級(jí),為企業(yè)創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),逐步形成本業(yè)不輸、奇兵制勝的“守正出奇”良好局面。

思考五:用互聯(lián)網(wǎng)思維促商業(yè)模式創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

集團(tuán)張建民總經(jīng)理高度重視商業(yè)模式創(chuàng)新,在對(duì)特發(fā)物業(yè)公司調(diào)研時(shí)指出:“物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要在于創(chuàng)新服務(wù)模式,以及對(duì)客戶資源和客戶擁有量的競(jìng)爭(zhēng)”。

物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí),就必須著力于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,其核心內(nèi)容離不開(kāi)創(chuàng)新現(xiàn)有的物業(yè)管理商業(yè)模式。未來(lái)物業(yè)管理主要有三種商業(yè)模式,即“物業(yè)服務(wù)集成商”、“物業(yè)保障服務(wù)商”和“物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商” 。

“物業(yè)服務(wù)集成商”,又稱一體化管理模式,也稱物業(yè)服務(wù)總包模式,其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)、中端監(jiān)管服務(wù)和后端評(píng)判服務(wù)的方式,將各分包企業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。從明年開(kāi)始,華為將力推“物業(yè)服務(wù)集成商模式”,主要看重供應(yīng)商的設(shè)施設(shè)備的管理能力(占70%的權(quán)重,此外安保占20%,清潔占10%)。

“物業(yè)保障服務(wù)商”,又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或物業(yè)支援服務(wù)模式,是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù),而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)等后勤服務(wù)。行政事業(yè)單位等機(jī)構(gòu)物業(yè)屬于該類“物業(yè)保障服務(wù)商”模式。

“物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”,又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式,是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展,從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征是,業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè),而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作(如租務(wù)管理、銷售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

“物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”模式代表物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)方向,是我們未來(lái)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)。這是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)具有運(yùn)營(yíng)和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢(shì):一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握物業(yè)管理區(qū)域及其周邊最為全面、及時(shí)的物業(yè)供求信息,同時(shí)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中容易與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關(guān)系;另一方面,在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)事務(wù)的再委托,不僅手續(xù)程序方便快捷,而且成本費(fèi)用節(jié)約便宜,有利于增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主帶來(lái)的商業(yè)便利。

互聯(lián)網(wǎng)思維就是要圍繞未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)和客戶價(jià)值需求,制定公司創(chuàng)新商業(yè)模式,使互聯(lián)網(wǎng)成為商業(yè)模式的構(gòu)成元素。為實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)管理向社區(qū)綜合服務(wù)商等現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型,特發(fā)物業(yè)公司未來(lái)將借助互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算等科技手段,充分分析、挖掘業(yè)主需求,整合各種商業(yè)資源搭建社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),逐步向物業(yè)服務(wù)的延伸領(lǐng)域進(jìn)軍。經(jīng)過(guò)對(duì)“彩生活模式”、“中信物業(yè)E家通”等的實(shí)地調(diào)研和充分論證,特發(fā)物業(yè)已選定供應(yīng)商并與其在APP和移動(dòng)互聯(lián)領(lǐng)域開(kāi)展合作,希望通過(guò)加入成熟的互聯(lián)網(wǎng)APP平臺(tái),挖掘社區(qū)(下一步希望擴(kuò)大到科技園區(qū))服務(wù)的商業(yè)潛力,打通業(yè)主和商家之間的通道,逐步形成以社區(qū)為中心的微商圈,打造特發(fā)物業(yè)特有的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)商業(yè)品牌,從而實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)型升級(jí)。