TOD國(guó)內(nèi)企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及模式分析
發(fā)布日期:2018/6/12 14:00:24 | 瀏覽次數(shù):13668 來(lái)源:張曦/特發(fā)地產(chǎn)公司TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通為導(dǎo)向”的開(kāi)發(fā)模式。隨著城市軌道交通成為開(kāi)發(fā)連接的主線，未來(lái)軌道交通能夠帶來(lái)價(jià)值提升的上蓋物業(yè)蘊(yùn)含著極大的投資機(jī)會(huì)。目前，國(guó)內(nèi)已有多家房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)TOD模式進(jìn)行了實(shí)踐并取得一定成果，本文將對(duì)相關(guān)先進(jìn)企業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研究，并思考對(duì)特發(fā)的影響。
一、TOD國(guó)內(nèi)企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及模式分析
（一）綠地集團(tuán)
綠地于2014年開(kāi)始部署大基建、大金融、大消費(fèi)三大戰(zhàn)略板塊，重點(diǎn)布局地鐵產(chǎn)業(yè)，以“地鐵+物業(yè)”綜合開(kāi)發(fā)為核心模式，推動(dòng)地鐵項(xiàng)目帶動(dòng)地鐵沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目落地。目前，綠地現(xiàn)有的城市綜合體系列中，綠地中心系列綜合體與軌道交通聯(lián)系較好。
成立地鐵投資公司，與申通、上海建工等上下游優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源展開(kāi)戰(zhàn)略合作，采取“項(xiàng)目投融資+設(shè)計(jì)施工總承包+物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)管理”的PPP模式合作建設(shè)，各合作方“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程參與、權(quán)責(zé)清晰、分段平衡”，以發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)資源、降本增效。
綠地以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，通過(guò)多種模式吸引地方政府進(jìn)行合作，獲取優(yōu)惠的土地和政策支持。實(shí)現(xiàn)前期開(kāi)發(fā)成本最小化、政府支持最大化。布局地鐵產(chǎn)業(yè)，“地鐵+物業(yè)”綜合開(kāi)發(fā)模式，整體投資大、周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目操作更為復(fù)雜，難度較高。
（二）凱德置地
凱德注重城市綜合體的高價(jià)值與增值，兼顧生態(tài)、文化與智能。目前，擁有8座來(lái)福士綜合體旗艦項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)大型城鎮(zhèn)綜合性項(xiàng)目及核心城市地鐵上蓋綜合體，并參與舊城改造的綜合治理。
龍之夢(mèng)系列綜合體屬于TOD上蓋物業(yè)，將城市軌道交通、商務(wù)辦公、商業(yè)購(gòu)物、酒店住宿、休閑娛樂(lè)等功能組織在一個(gè)建筑體量中或者一組建筑群內(nèi)，形成高效統(tǒng)一的軌道交通商業(yè)綜合體，帶動(dòng)地段商業(yè)繁榮。
凱德以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作的模式進(jìn)行綜合體的開(kāi)發(fā)體系較為成熟、先進(jìn)，既解決了開(kāi)發(fā)投資問(wèn)題，又解決了投資收益與持有成本的問(wèn)題。同時(shí)，在占據(jù)城市交通核心位置的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，通過(guò)正確引入TOD復(fù)合策略的概念，盡最大可能實(shí)現(xiàn)城市生活與交通的最佳聯(lián)動(dòng)。
二、國(guó)內(nèi)軌交綜合開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題
近些年，我國(guó)軌道建設(shè)不斷發(fā)展，各地對(duì)于軌道交通空間的開(kāi)發(fā)也在逐步推進(jìn)，雖在站點(diǎn)空間開(kāi)發(fā)上已積累了不少經(jīng)驗(yàn)，但在車輛段（基地）開(kāi)發(fā)上還屬起步階段。整體而言，國(guó)內(nèi)對(duì)軌道交通空間的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與香港及國(guó)外相比還有較大差距，并存在不少問(wèn)題。
土地出讓政策制約。香港“軌道+物業(yè)”的核心基礎(chǔ)是政府協(xié)議出讓土地給地鐵公司。而在國(guó)內(nèi)，地鐵公司獲得土地必須通過(guò)招拍掛程序，即使協(xié)議出讓的土地范圍也很小，這使得其操作空間被局限在招拍掛環(huán)節(jié)之后，難以在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，將地鐵建設(shè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)和政府區(qū)域規(guī)劃戰(zhàn)略結(jié)合。
合作模式單一。國(guó)內(nèi)地鐵公司通常在拿地后采用與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的模式，成立合作性質(zhì)的項(xiàng)目公司。開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)建設(shè)過(guò)程中的規(guī)劃、施工和銷售環(huán)節(jié)。建設(shè)完成后，雙方分配產(chǎn)權(quán)或者分配銷售收入。
專業(yè)規(guī)劃能力不足。香港地鐵公司非常重視公司規(guī)劃能力的發(fā)展，在物業(yè)開(kāi)發(fā)部門下專設(shè)了城市規(guī)劃部門，主要承擔(dān)站點(diǎn)周邊大片土地的區(qū)域規(guī)劃及具體項(xiàng)目規(guī)劃的職能。通過(guò)區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃，更好的承接政府戰(zhàn)略，承擔(dān)部分城市運(yùn)營(yíng)商的角色，獲得政府的支持。通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃，清晰的劃分二級(jí)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中，規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工建設(shè)環(huán)節(jié)的價(jià)值。并以建設(shè)招標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)占有。而國(guó)內(nèi)地鐵公司由于在地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)上，運(yùn)作時(shí)間短、市場(chǎng)化經(jīng)驗(yàn)不足，往往普遍缺乏規(guī)劃能力，而且也沒(méi)有清楚地認(rèn)識(shí)到規(guī)劃能力的價(jià)值，難以改變其在政府、開(kāi)發(fā)商、地鐵公司三者中的弱勢(shì)被動(dòng)地位。
三、TOD模式對(duì)特發(fā)地產(chǎn)發(fā)展方向的影響
目前，國(guó)內(nèi)TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式仍停留在較為單一的階段，隨著TOD模式的發(fā)揮成熟，未來(lái)很有可能走向政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施，城市更新結(jié)合PPP的方向。特發(fā)地產(chǎn)在“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃中，應(yīng)當(dāng)積極履行國(guó)有企業(yè)的政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任，致力于成為“政府與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需的責(zé)任分擔(dān)者、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度參與者、政府購(gòu)買公共服務(wù)的優(yōu)質(zhì)提供者”，致力成為TOD發(fā)展模式的參與者和領(lǐng)導(dǎo)者，在以下方面尋求突破：
開(kāi)發(fā)模式突破：借助深圳軌道交通大發(fā)展的趨勢(shì)，在深圳著力拓展以城市更新方式為主，整村統(tǒng)籌為輔的軌道交通樞紐和車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)。通過(guò)“市場(chǎng)化整備—政策化更新—市政化移交—利益化合作”方式，積極努力與龍崗、寶安等區(qū)政府，聯(lián)合地鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“軌道交通+物業(yè)開(kāi)發(fā)”新的模式，達(dá)到原集體經(jīng)濟(jì)有收益、村民有利益、政府有配套、開(kāi)發(fā)商有利潤(rùn)的多贏局面。
區(qū)域化探索：從國(guó)內(nèi)軌道交通發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)內(nèi)二線甚至三線城市逐漸建設(shè)地鐵、輕軌、云軌和有軌電車，這些軌道交通的建設(shè)都極大的提升了特發(fā)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的空間，特發(fā)地產(chǎn)可積極為當(dāng)?shù)剀壍澜煌瘓F(tuán)提供戰(zhàn)略合作及技術(shù)支持，并逐漸探索和發(fā)展一種可持續(xù)的開(kāi)發(fā)合作模式，如PPP合作模式。
專業(yè)能力提升：在總結(jié)和摸索特發(fā)已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的軌道交通樞紐上蓋或鄰近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，不斷提升自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本采購(gòu)、工程管理等經(jīng)營(yíng)，主動(dòng)在TOD模式下，摸索出涵蓋規(guī)劃、設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、施工等鏈條化的并適合未來(lái)發(fā)展需要多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。