房地產(chǎn)項(xiàng)目管理ABC
發(fā)布日期:2014/8/8 11:13:40 | 瀏覽次數(shù):12233 來源:特發(fā)地產(chǎn)副總經(jīng)理 巫石明
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是由開發(fā)商、承包商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應(yīng)商、銷售代理商等共同組成的一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)管理系統(tǒng)，系統(tǒng)中各單位之間任務(wù)明確，責(zé)任清晰，且保持一定的均衡性和合理性。在這個(gè)系統(tǒng)中開發(fā)商建立的項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目部）處于中心位置，是項(xiàng)目的指揮中心和決策中心，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中起決定作用。
項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，必須具備三大要素，我們稱之為項(xiàng)目管理ABC。
Authority 授權(quán)：開發(fā)商成立項(xiàng)目管理組織，目標(biāo)是明確的，即在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期利潤，但往往忽視的是項(xiàng)目授權(quán)。眾所周知，權(quán)責(zé)對(duì)等是管理的一條基本原則，權(quán)大于責(zé)導(dǎo)致亂拍板，無人承擔(dān)相應(yīng)后果；而責(zé)大于權(quán)又會(huì)讓管理者趨于保守，沒有創(chuàng)新精神。權(quán)責(zé)不清，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)是大忌，有的開發(fā)商，缺少對(duì)項(xiàng)目管理者信任，老板大全獨(dú)攬，事無巨細(xì)都要匯報(bào)，都要老板來拍板，這樣公司是沒有生命力的。
授權(quán)的基本原則：1、依據(jù)項(xiàng)目管理合同授權(quán)，授權(quán)范圍和授權(quán)內(nèi)容在合同中明確。2、依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理的水平授權(quán)，對(duì)于組織能力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理授予足夠的權(quán)限，以充分發(fā)揮其積極性和創(chuàng)造性。反之則應(yīng)保留部分權(quán)力，以免其決策過程過于草率或把握不住，導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。3、依據(jù)項(xiàng)目難易程度授權(quán)，項(xiàng)目目標(biāo)難度越高，則授予權(quán)力越大，只有充分授權(quán)，項(xiàng)目經(jīng)理才能在變化多端的項(xiàng)目環(huán)境中果斷做出決策，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。總之，只有強(qiáng)有力的項(xiàng)目管理授權(quán)，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目權(quán)力和責(zé)任的真正委托。
Baseline 底線（限制）：項(xiàng)目管理組織是獨(dú)立運(yùn)作組織，有較強(qiáng)的獨(dú)立性，也有底線，不能超越底線去開展工作，否則就要受到約束或受到懲罰。所以在項(xiàng)目管理實(shí)踐中，首先是明確底線，制定適合該項(xiàng)目的《管理制度》和《管理流程》，明確項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)權(quán)限、工作流程和懲罰規(guī)定。其次是加強(qiáng)事中監(jiān)督和事后審計(jì)，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)如開工、封頂、竣工、開盤等時(shí)間節(jié)點(diǎn)作為項(xiàng)目里程碑，在這些里程碑節(jié)點(diǎn)上接受公司的檢查，如計(jì)劃完成情況、實(shí)施過程是否違反規(guī)定超越管理底線、是否存在其他風(fēng)險(xiǎn)等方面的檢查。對(duì)檢查結(jié)果形成報(bào)告，并通報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目完成后，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)聘請(qǐng)第三方對(duì)項(xiàng)目做后評(píng)價(jià)工作，后評(píng)價(jià)結(jié)果和審計(jì)的結(jié)果作為項(xiàng)目經(jīng)理任用和提升的依據(jù)。
Control 控制：項(xiàng)目控制可以分為以下兩個(gè)方面：
第一方面控制是對(duì)項(xiàng)目前期方向性控制。主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目部組建、項(xiàng)目經(jīng)理選聘。項(xiàng)目可行性研究階段，由公司投資發(fā)展部門牽頭，其他部門協(xié)助完成，就項(xiàng)目可行性、產(chǎn)品定位、投資額、融資、利潤和風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，形成書面報(bào)告提供公司決策。一旦公司決策項(xiàng)目可行，即通過投標(biāo)或其他方式獲取項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。緊接著是項(xiàng)目班子的組建、進(jìn)入時(shí)間。在這個(gè)環(huán)節(jié)上，最關(guān)鍵是項(xiàng)目經(jīng)理的選聘，項(xiàng)目經(jīng)理必須具有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力和工作能力，要在簽訂的《項(xiàng)目經(jīng)營責(zé)任書》框架內(nèi)，帶領(lǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)完成項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。項(xiàng)目班子所承擔(dān)的工作任務(wù)輕重，由于地產(chǎn)開發(fā)公司的實(shí)力差異而略有不同，實(shí)力雄厚的地產(chǎn)公司如萬科、碧桂園都有自己的設(shè)計(jì)院，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作可由總公司負(fù)責(zé)，而規(guī)模小的地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）要承擔(dān)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目銷售到竣工交付一系列工作。值得一提的是：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的好壞、投資額度，權(quán)重占70%（總承包實(shí)力占20%，甲方管理水平占 10%）。正因如此，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都組建自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)部，負(fù)責(zé)公司各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
第二方面控制是項(xiàng)目實(shí)施過程中的控制。由項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)實(shí)施，主要內(nèi)容包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、安全控制、營銷控制5個(gè)方面。
質(zhì)量控制：工程質(zhì)量控制首先要建立工程質(zhì)量管理體系。項(xiàng)目經(jīng)理作為質(zhì)量管理的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系的建立。其次要將質(zhì)量控制要素層層分解，使每一個(gè)要素明確落實(shí)到相關(guān)職能部門和相關(guān)責(zé)任人。三是協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理、甲方關(guān)系，大家共同努力把好質(zhì)量控制關(guān)，做到質(zhì)量控制事前有預(yù)案，事中有監(jiān)督，事后有檢查。四是要明確工程質(zhì)量終身制，充分發(fā)揮工程監(jiān)理總監(jiān)、甲方技術(shù)人員作用，讓他們充分意識(shí)到工程質(zhì)量的好壞直接影響其職業(yè)信譽(yù)，如出現(xiàn)重大質(zhì)量事故可能吊銷其執(zhí)業(yè)資格，甚至承擔(dān)法律責(zé)任。
進(jìn)度控制：進(jìn)度控制首先要制定網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，制定計(jì)劃時(shí)要系統(tǒng)分析各方面條件，考慮到不可預(yù)見因素，只有這樣制定網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃才是客觀的、真實(shí)的、可執(zhí)行的。其次是在工程實(shí)施過程中定期比對(duì)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際工程進(jìn)度的差異，分析差異形成的原因，找到解決問題的辦法，及時(shí)調(diào)整施工組織措施，合理調(diào)配人力、物力、財(cái)力，努力實(shí)現(xiàn)工程實(shí)際進(jìn)度和網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)度一致性。
成本控制：成本控制目標(biāo)就是工程成本實(shí)際支出控制在工程成本預(yù)算范圍內(nèi)。所以首先確保成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，工程成本預(yù)算編制依據(jù)施工圖紙，施工圖的質(zhì)量是工程預(yù)算控制的關(guān)鍵，施工圖設(shè)計(jì)越精細(xì)預(yù)算越準(zhǔn)確，同時(shí)在施工圖預(yù)算編制過程中加強(qiáng)審核以避免存在重大漏項(xiàng)，提升預(yù)算準(zhǔn)確度。其次實(shí)行預(yù)算動(dòng)態(tài)管理，在施工過程中，如出現(xiàn)某單項(xiàng)實(shí)際支出超出預(yù)算時(shí)，成本管理部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整，并告知項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)調(diào)整工程其他項(xiàng)目造價(jià)或調(diào)整材料檔次，以確保項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)控制在預(yù)算范圍內(nèi)。三是嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證。造成工程造價(jià)變動(dòng)主要因素是設(shè)計(jì)變更，其次是現(xiàn)場簽證，但在實(shí)際施工過程中，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是客觀存的，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證流程管理是成本控制的關(guān)鍵。四是管控好設(shè)備、材料的采購關(guān)，做到貨比三家，實(shí)地調(diào)研產(chǎn)品使用情況，確保采購的設(shè)備、材料價(jià)格實(shí)惠，質(zhì)量保證，供貨及時(shí)。
安全控制：首先明確項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目安全第一責(zé)任人。其次建立項(xiàng)目安全管理體系和安全管理應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制。三是設(shè)立安全主任崗位，由其負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常安全工作。四是建立定期安全檢查機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，防范于未然。
營銷控制：在市場環(huán)境相同的情況下，項(xiàng)目要想賣出一個(gè)好價(jià)錢，權(quán)重上區(qū)分，區(qū)域位置占50%，規(guī)劃設(shè)計(jì)占30%，營銷策劃占20%。區(qū)域位置決定項(xiàng)目定位及銷售對(duì)象；新穎的規(guī)劃布局、精耕細(xì)作的戶型設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目賣相；而營銷策劃則是引導(dǎo)置業(yè)者購買。說得通俗一點(diǎn)，營銷就是賺吆喝，吆喝更多的人了解、關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，吆喝置業(yè)者到售樓中心來體驗(yàn)這個(gè)項(xiàng)目，最終在銷售人員的游說下，讓置業(yè)者心甘情愿掏錢買下產(chǎn)品成為業(yè)主。話雖這樣說，但營銷控制必須把握好策劃控制和推廣控制兩方面內(nèi)容：策劃是對(duì)產(chǎn)品定位和包裝，策劃是要找準(zhǔn)目標(biāo)客戶的愛好和需求，并把它們的需求落實(shí)到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，打造適合他們需要的產(chǎn)品，為后期的產(chǎn)品銷售打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目包裝是給置業(yè)者營造環(huán)境，激發(fā)購房欲望。一般做法是：起一個(gè)朗朗上口的項(xiàng)目案名；設(shè)計(jì)一個(gè)簡單、易記、醒目的Logo,讓人一看到這個(gè)標(biāo)志就聯(lián)想到項(xiàng)目；編輯一句體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)的、富含想象力的廣告語，如和平里項(xiàng)目的“地鐵送你回家”，讓人自然聯(lián)想到地鐵物業(yè)；制作一本精美的樓書，樓書就像商品的外包裝，一般人意識(shí)中包裝越精美的東西其價(jià)值越高，急切拆看欲望越強(qiáng)；再加上精細(xì)戶型單張、價(jià)值讀本、折頁類宣傳物料；最后，在裝修氣派的售樓大廳中，就可以拉開推廣銷售的序幕了。推廣的手段可謂多種多樣，最為常見的有三種：一是利用網(wǎng)絡(luò)線上線下互動(dòng)，二是利用媒體戶內(nèi)戶外集中轟炸（戶內(nèi)報(bào)紙、電視，戶外廣告牌、LED屏等），三是舉辦活動(dòng)營銷聚集人氣，如請(qǐng)名人演講、明星暖場、演唱會(huì)、舉辦專項(xiàng)論壇等，其中最牛的請(qǐng)某國卸任總統(tǒng)到項(xiàng)目發(fā)布會(huì)。當(dāng)開發(fā)商一旦認(rèn)為人氣已經(jīng)聚集到了極致，舉行開盤盛典，項(xiàng)目營銷才算完美收官。當(dāng)然最終的銷售結(jié)果看大市和定價(jià)策略，笑到最后的一定是對(duì)區(qū)域市場環(huán)境進(jìn)行過充分研判的開發(fā)商。