文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀、盈利模式、困境及發(fā)展趨勢淺析
發(fā)布日期:2019/11/28 11:04:48 | 瀏覽次數(shù):7720 來源:孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司
文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀、盈利模式、困境及發(fā)展趨勢淺析
孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司
一、文旅地產(chǎn)主要分類
按照項目賣點來區(qū)分，我國文旅項目種類主要以山地、濱海、湖濱、主題公園為主。近年來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也較為迅猛，相信未來特色小鎮(zhèn)也將成為文旅地產(chǎn)的主流之一，其中文旅小鎮(zhèn)占4%、主題公園占13%、濱海占13%、山地占24%、湖濱占29%。
二、文旅地產(chǎn)盈利模式
國內(nèi)文旅地產(chǎn)的盈利來源可歸納為兩大板塊：一是地產(chǎn)銷售；二是旅游經(jīng)營。地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營上面的，旅游經(jīng)營聚攏人氣、帶動地產(chǎn)銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再投入到文旅項目的開發(fā)中。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤率高，但間接的價值創(chuàng)造核心還是旅游業(yè)務(wù)，優(yōu)秀的文旅項目都具有鮮明的文化特色、獨有的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等，能夠很好地帶動配套住宅的銷售。
三、文旅地產(chǎn)的發(fā)展困境
（一）選址困境。地段是房地產(chǎn)最核心的價值，但是城市近郊的土地資源非常緊張，價格昂貴，競爭異常激烈，地很難拿到手；而遠離城市的地塊，盡管土地價格較為便宜，但是超出都市人周末外出旅游的半徑，因此在銷售上非常困難。一般情況下，人們在經(jīng)歷了一周繁忙的工作后，在周末外出旅游的時候，車程在2個小時之內(nèi)是最佳的選擇。若距離過遠，對于人們的吸引力將急劇下降。
目前，大城市周邊的文旅地產(chǎn)和旅游知名度高的景區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好。這并不是說遠郊旅游地產(chǎn)就沒有價值。遠郊地產(chǎn)盡管在交通的便利性方面不占優(yōu)勢，但其破局之處在于搶占稀缺景區(qū)資源，借助區(qū)域知名度帶動項目知名度。一段時間之后，景區(qū)服務(wù)設(shè)施的不斷完善也將彌補傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)項目的配套短板。
（二）資金流困境。優(yōu)秀的文旅地產(chǎn)離不開良好的區(qū)域運營。將一個區(qū)域催熟得到市場的普遍認可需要經(jīng)歷一個漫長的過程。因此，在短時間內(nèi)很難有大幅度的升值。漫長的開發(fā)周期，將使房企的資金鏈面臨著巨大的壓力。于是在面臨旅游先行還是地產(chǎn)先行這個選擇時，很多房企都會放棄追求最大升值空間，而選擇地產(chǎn)先行，甚至不惜將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金。有很多“聰明”的文旅地產(chǎn)項目都是依托傳統(tǒng)的旅游景區(qū)進行開發(fā)，涌現(xiàn)出了海景系、雨林系、溫泉系、古鎮(zhèn)系等不同題材的文旅地產(chǎn)項目，以期利用外部旅游資源，促使房地產(chǎn)物業(yè)升值，更快形成消費吸引力。由此可見，文旅地產(chǎn)的本質(zhì)離不開“旅游”二字。
四、文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
（一）去房地產(chǎn)化回歸旅游本質(zhì)
2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求嚴禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。
由此可見，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場需求的轉(zhuǎn)變促使文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，逐步實現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念，真正解決市場所面臨的需求。
未來的文旅地產(chǎn)將會往兩個方向發(fā)展：一是專注于做旅游，通過建設(shè)優(yōu)秀的度假區(qū)帶動周邊房地產(chǎn)銷售；二是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)來做旅游，通過文化產(chǎn)業(yè)帶動景區(qū)的人氣，實現(xiàn)商業(yè)收益。
（二）多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏
過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。
目前較為創(chuàng)新的運作模式有：文化產(chǎn)業(yè)+資本運作、產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運營、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。
（三）營銷模式向運營模式轉(zhuǎn)變
目前，單一的營銷模式已經(jīng)逐步被市場淘汰，一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項目也逐漸沒落，行業(yè)將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運營轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進當(dāng)?shù)氐南M，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。
（四）觀光向體驗轉(zhuǎn)變
目前文化體驗成為了游客的重要需求之一，文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)落地。據(jù)中國旅游協(xié)會公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質(zhì)”上。國內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗游轉(zhuǎn)變。
未來，文旅項目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，各種戶外游樂設(shè)施也將變得更為常見。