資產(chǎn)證券化解析及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用
發(fā)布日期:2020/6/25 21:34:02 | 瀏覽次數(shù):7549 來(lái)源:特發(fā)地產(chǎn)公司一、什么是資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化（簡(jiǎn)稱(chēng)ABS），是指將缺乏流動(dòng)性、但具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)，通過(guò)在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的方式予以出售，獲取融資，以提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。
資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)
（一）資產(chǎn)證券化項(xiàng)目發(fā)起人根據(jù)自身的融資需求，對(duì)其擁有的能夠產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行清理，形成基礎(chǔ)資產(chǎn)。
（二）作為項(xiàng)目的主要中介方，一般是信托公司、券商或基金子公司會(huì)成立一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（SPV），從發(fā)起人處將基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)承接過(guò)來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，然后對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行打包并設(shè)計(jì)資產(chǎn)支持證券。
（三）SPV為了提高項(xiàng)目的信用等級(jí)（質(zhì)量水平），通過(guò)超額抵押設(shè)置、保證金等多種手法進(jìn)行內(nèi)部增信，同時(shí)還會(huì)通過(guò)引入第三方擔(dān)保等方式進(jìn)行外部增信。其后，SPV會(huì)引進(jìn)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)過(guò)增信后的證券化資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)級(jí)，繼而作為發(fā)行人通過(guò)承銷(xiāo)商向投資者銷(xiāo)售。
（四）SPV在證券發(fā)行并獲取投資者資金后，按照約定的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格向發(fā)起人支付價(jià)款。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，SPV需要對(duì)資產(chǎn)池進(jìn)行管理和處理，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行回收并向投資者分配。
（五）等到資產(chǎn)支持證券到期，由資產(chǎn)池產(chǎn)生的收入在完成向投資者分配、支付各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后，所有剩余，按協(xié)議規(guī)定在發(fā)起人和SPV之間進(jìn)行分配。至此，整個(gè)資產(chǎn)證券化過(guò)程結(jié)束。
二、資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。通俗來(lái)說(shuō)，即房企需要資金，請(qǐng)信托、銀行、證券公司將其債權(quán)和股權(quán)證券化，把穩(wěn)定的現(xiàn)金流變成債券，發(fā)給投資者。
隨著政策調(diào)控力度加大，市場(chǎng)行情趨勢(shì)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、公司債、地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成為房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。同時(shí)為優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，各大房企積極推進(jìn)與金融機(jī)構(gòu)的合作，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。
資產(chǎn)證券化對(duì)于有融資需求的企業(yè)有著非常明顯的優(yōu)勢(shì)。首先，可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升資金使用效率。其次，原本不能通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的企業(yè)可以利用資產(chǎn)證券化走向公開(kāi)市場(chǎng)，補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，同時(shí)還可獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，提升企業(yè)的知名度和信用度。
與幾年前金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)發(fā)行地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品相比，目前越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行金融創(chuàng)新，爭(zhēng)相走上輕資產(chǎn)之路，希望通過(guò)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，并且盤(pán)活存量。
目前房企發(fā)行ABS主要包括如下5類(lèi)：購(gòu)房尾款ABS，供應(yīng)鏈ABS，物業(yè)費(fèi)ABS，CMBS以及類(lèi)REITs。按照基礎(chǔ)資產(chǎn)的特點(diǎn)，可以大致分為三個(gè)類(lèi)型：
（一）購(gòu)房尾款ABS屬于債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)，盤(pán)活應(yīng)收賬款，在不出表的情況下，類(lèi)似于以應(yīng)收賬款做抵押融資。
（二）物業(yè)費(fèi)ABS，CMBS以及類(lèi)REITs屬于收益權(quán)資產(chǎn)，將未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入現(xiàn)金流作為本息償付來(lái)源，其中物業(yè)費(fèi)ABS主要以房企信用做增信，CMBS和類(lèi)REITs則主要以商業(yè)物業(yè)作抵押。
（三）供應(yīng)鏈ABS不涉及資產(chǎn)和未來(lái)收益權(quán)的盤(pán)活，本質(zhì)上是房企為償付中小供應(yīng)商應(yīng)收賬款發(fā)行的類(lèi)信用債。
雖然房企經(jīng)營(yíng)非常需要資產(chǎn)證券化的支持，但目前這種融資方式受到基礎(chǔ)資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、投資者信任度、政策環(huán)境和市場(chǎng)利率水平等多重因素的影響。有下列情形之一的與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)是不能夠發(fā)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的。
（一）因?yàn)榭罩玫仍虿荒墚a(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)租金債權(quán)；
（二）待開(kāi)發(fā)或在建占比超過(guò)10%的基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)、物業(yè)、居民住宅等不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)；當(dāng)?shù)卣C明已列入國(guó)家保障房計(jì)劃或已開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目除外。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來(lái)，隨著金融風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的逐步成熟、相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，金融將與房地產(chǎn)市場(chǎng)深度融合，資產(chǎn)證券化會(huì)成為房企重要的融資工具，助推房企走向輕資產(chǎn)化。