商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力體系及新契機(jī)
發(fā)布日期:2020/10/9 11:13:52 | 瀏覽次數(shù):8270 來(lái)源:孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司隨著國(guó)內(nèi)居民收入快速增長(zhǎng)以及消費(fèi)需求的升級(jí)迭代，尤其新生代消費(fèi)群體的崛起，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)以體驗(yàn)感為代表的4.0時(shí)代。
商業(yè)4.0時(shí)代，有兩大特征：一是資源全面整合，百業(yè)聯(lián)盟，進(jìn)一步降低獲客成本；二是全面信息化與虛擬化，無(wú)論實(shí)體資產(chǎn)還是貨幣，實(shí)現(xiàn)全面虛擬，這既是成本的需要，也是時(shí)代發(fā)展的結(jié)果。
優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)升級(jí)體驗(yàn)式消費(fèi)，以生態(tài)、潮流、科技等方式賦能，持續(xù)為城市和居民生活營(yíng)造全新體驗(yàn)。
一、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力體系
（二）資金平衡能力。由于商業(yè)地產(chǎn)平均回報(bào)率較低，必須做好現(xiàn)金流平衡，保障租金能夠覆蓋利息，因此融資成本是盈利的關(guān)鍵，而國(guó)企在持有物業(yè)上更具有優(yōu)勢(shì)；
（三）規(guī)劃定位能力。項(xiàng)目的定位至關(guān)重要，包括產(chǎn)品形態(tài)及規(guī)模定位、租售方案及銷(xiāo)售政策定位、業(yè)態(tài)及品牌組合定位、租金及收益測(cè)算定位等都是項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵；
（四）招商運(yùn)營(yíng)能力。商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)管理，需要對(duì)進(jìn)度、租金、商戶及業(yè)態(tài)進(jìn)行配比優(yōu)化，尤其部分業(yè)態(tài)涉及工程機(jī)電條件，對(duì)業(yè)態(tài)調(diào)整形成一定的挑戰(zhàn)。運(yùn)營(yíng)階段則包括基本運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理等，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中的客流量、人流量等監(jiān)測(cè)， 來(lái)降低經(jīng)營(yíng)成本、提升人均管理績(jī)效、租金、營(yíng)收以及品牌價(jià)值等。
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新契機(jī)
眾多商業(yè)地產(chǎn)為了保持行業(yè)領(lǐng)頭地位，不斷挖掘、創(chuàng)新、發(fā)展，升級(jí)自身產(chǎn)品線，引入更多業(yè)態(tài)內(nèi)容，豐富購(gòu)物中心互動(dòng)體驗(yàn)，注重智慧購(gòu)物建設(shè)，不斷豐富消費(fèi)者的社交、生活、消費(fèi)、科技等領(lǐng)域的體驗(yàn)感。
（一）豐富的產(chǎn)品線及市場(chǎng)需求持續(xù)細(xì)分成為商業(yè)零售界最主流的發(fā)展方向，商業(yè)地產(chǎn)自然也不能避開(kāi)這一趨勢(shì)。一方面，大型房企已經(jīng)形成全覆蓋的商業(yè)產(chǎn)品線，比如萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、龍湖商業(yè)產(chǎn)品線涵蓋了城市綜合體、區(qū)域型購(gòu)物中心、集中型社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街等多種類(lèi)型，可滿足各個(gè)地區(qū)多層次的消費(fèi)需求；碧桂園針對(duì)購(gòu)物中心，推出“鳳凰”系列產(chǎn)品線，鳳凰茂、鳳凰鄰里以及鳳凰薈；融創(chuàng)推出大型文旅商業(yè)綜合體、城市商業(yè)綜合體及品質(zhì)社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)商業(yè)三大產(chǎn)品系，打造融創(chuàng)特色的歡樂(lè)+商業(yè)戰(zhàn)略。另一方面，產(chǎn)品線向社區(qū)商業(yè)延伸，如廣州萬(wàn)科商業(yè)核心產(chǎn)品萬(wàn)科里2.0版本，打造公園式購(gòu)物場(chǎng)景，將公園與商業(yè)空間融合；保利也與若比鄰聯(lián)手打造出社區(qū)配套服務(wù)體系。
（二）新消費(fèi)群體、新科技、新理念以及新模式的驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)升級(jí)迭代。“新零售”的核心是通過(guò)大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)，更大程度地滿足消費(fèi)者需求，更有效地實(shí)現(xiàn)交易。一方面，體驗(yàn)式消費(fèi)、共享消費(fèi)等新興需求為產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)配置帶來(lái)新體驗(yàn)；另一方面，科技的引入，促進(jìn)運(yùn)營(yíng)更加高效智能。如世茂、萬(wàn)科等企業(yè)具有針對(duì)性的運(yùn)營(yíng)方案，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)智能化運(yùn)營(yíng)。
（三）利用資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)換融資方式。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入資金量大，且資金回收慢，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），還有租金收入和應(yīng)收賬款等未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流為支持的非信貸資產(chǎn)證券化愈受關(guān)注。
三、小結(jié)
從增量到存量時(shí)代的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)需要每一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)參與者的服務(wù)能力向更高階升級(jí)。提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平和資本管理能力，是有效實(shí)行資本對(duì)接的必要手段，只有具備更加深度思考和運(yùn)營(yíng)的綜合能力才能真正應(yīng)對(duì)時(shí)代的挑戰(zhàn)。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就需要抓住消費(fèi)升級(jí)和城市發(fā)展機(jī)遇，注重消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)方式，打造場(chǎng)景和全渠道觸及消費(fèi)者，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等現(xiàn)代技術(shù)手段，搭建智慧商業(yè)系統(tǒng)，引領(lǐng)城市發(fā)展。